Zapiski spekulanta

Cytat I: z filmu „Śpioch” Woody Allena

W niedalekiej przyszłości jeden naukowiec do drugiego naukowca, o kulinarnych przyzwyczajeniach  w XX wieku: „To niesamowite, że kiedyś nie znali zalet smażenia na głębokim tłuszczu!”

Cytat II: dzisiejszy PAP

„Holenderski fundusz emerytalny Paerel Leven będzie wypłacać wyższe odsetki klientom, którzy palą papierosy, wychodząc z założenia, że żyją oni krócej - poinformował w piątek sam fundusz na swojej stronie internetowej.”

Cytat III: wczorajszy TokFM

„Nie opłaca się zdrowo odżywiać. Wg analiz funduszy ubezpieczeniowych z Europy zachodniej, bardziej opłacalnym klientem jest otyły palacz, który nie dba o zdrowie (wydatki ok 5200 Euro rocznie), najmniej opłacalnym jest zdrowy osobnik, bez nałogów (wydatki ok 5700 Euro rocznie”

Cytat IV: książka „How to retire 10 years early”

“Jeśli jestes palaczem, Brytyjskie indywidualne fundusze emerytalne wypłacą Ci większą miesięczną emeryturę o ok 15%, niż osobom zdrowym i bez nałogów, bo… prawdopodobnie umrzesz wcześniej”

Cytat V: z filmu “Miś”

Palacz w kotłowni, odpalając peta od peta:
“Czy ja palę Pani kierowniczko? Ja palę cały czas!”

W Polsce mamy za soba 2-3 lata dynamicznego wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych, wielu analityków wieszczy kontynuacje wzrostów, a dla kontrastu, cały tzw. Zachodni świat koryguje ceny nieruchomości w dół.

Wnioski z tej obserwacji moga byc dwojakie: albo udajemy, że nie należymy jeszcze do świata Zachodniego, albo nie chcemy spojrzeć prawdzie w oczy, że stoimy na progu korekty (o czym było we wpisie “-30%”)

Można, nie bez słuszności, odrzucać proste porównania do zagrożeń i problemów z jakimi boryka się od z górą 2-óch lat amerykański rynek nieruchomości. Kieruje sie on nie tylko nieco innymi zasadami i uwarunkowaniami od polskiego ale równiez od ogólnoeuropejskiego. Struktura gospodarki USA bezpośrednio przekłada się na specyfikę rynku nieruchomości. Nie można więc szukać bezpośrednich odniesień do rynku polskiego.

Po bliższe nam doświadczenia, proponuje się wybrać również za wodę, ale znacznie bliżej- do Irlandii.

GOSPODARCZY TYGRYS

Irlandia w latach 90-tych była swego rodzaju fenomenem. Faktyczne odbiurokratyzowanie gospodarki, korzystne dla pracodawcy prawo pracy, proste prawo podatkowe, niski bo zaledwie 12,8% podatek dochodowy dla firm, bezrobocie poniżej 5%, drugie miejsce na świecie pod wzgl. swobody gospodarczej, czyniły z Zielonej Wyspy „gospodarczego tygrysa”, który wykonał skok z zacofanego i biednego, rolniczego kraju w opartą na nowoczesnych technologiach ekonomię. W tym krajobrazie swoje znaczące miejsce znalazło również budownictwo, stanowiąc w szczytowym momencie 25% PKB i zatrudniając ok 13% wszystkich pracujących dorosłych w Irlandii.

Ta gałąź, bardzo istotna z punktu widzenia całej gospodarki, zaczęła w 2007 roku trzeszczeć i pękać pod własnym ciężarem- w ciągu ostatnich kilku lat średnia cena sprzedaży wzrosła o ponad 200%, co sprzyjało wchodzeniu na rynek coraz to nowych inwestycji wspieranych taniejącymi kredytami. Wiele z tych inwestycji okazało się wątpliwej jakości- ze względu na horrendalnie drogie grunty, zaczęto budować daleko od miast mając nadzieję, że klienci i tak się znajdą. Tak było do pewnego czasu.   

SPECYFIKA IRLANDZKIEGO RYNKU

W porównaniu do rynku polskiego, proces sprzedaży różni sie bardzo i wydaje się, że dodatkowo wspierał trwający kilkanaście lat wzrost cen. W Irlandii nieruchomości nie sprzedaje się w przeliczeniu na metraż ale na… liczbę sypialni. Ogłoszenia wyglądają więc tak: “na sprzedaż apartament z 2 sypialniami, po cenie…”, co zawsze oznacza dwie sypialnie z pokojem dziennym, kuchnią i łazienką, czyli nasze M3. Informacja o metrażu jest raczej dodatkowa i najczęściej nie występuje chyba, że się o to poprosi.

Drugą istotna różnicą jest sam proces sprzedaży poprzez… aukcje. Cena podana w ogłoszeniu jest ceną wywoławczą, od której negocjuje się w górę, za pośrednictwem agenta organizującego aukcję dla kilku-kilkunastu potencjalnych klientów. Z takim zdarzeniem w Polsce spotkałem się tylko raz i to na samym szczycie „mieszkaniowej gorączki”. W takiej sytuacji ceny w ogłoszeniach różniły się znacznie od cen transakcyjnych.

Wspomniane wyżej praktyki miały bezpośrednie przełożenie na fakt, że budowało sie w Irlandii dużo, w słabych lokalizacjach i o małym metrażu ale min. 2-3 sypialnie, po czym sprzedawało się drogo na aukcjach.

RYNEK NIERUCHMOŚCI A POPULACJA

Gwałtowny rozrost branży deweloperskiej spowodował olbrzymi nawis podaży mieszkań. Szacuje się, że liczba pustych mieszkań zalegających na rynku sięga już 0,5 mln. Dla łatwiejszego wyobrażenia sobie dysproporcji występujących na tym rynku, dokonamy porównania z rynkiem w Polsce (tabela 1).

Tabela 1: Nowe nieruchomości a populacja.

Widać wyrażnie, że dla populacji 9-krotnie mniejszej niż Polska, zbudowano w 2006 roku raptem 10% mniej mieszkań. W 2007 roku nastąpił gwałtowny spadek, ale i tak jest to jedynie o połowę mniej mieszkań niż w naszym kraju. Nawet jesli pamiętać o tym, że w Polsce mamy niedobór mieszkań, to dysproporcja jest wciąż widoczna. W 2007 roku ceny transakcyjne nowych mieszkań w Dublinie, spadły o -10% r/r, a używanych o -18% r/r i sięgnęły, mniej więcej, poziomu z przełomu 2005/2006. Ilość zawieranych transakcji, a wraz z tym zaciągniętych kredytów hipotecznych również spadła.

TYGRYS Z ZADYSZKĄ

Opisana powyżej sytuacja, w której ceny i ilość sprzedanych nieruchomości spada, wpływa bezpośrednio na kondycję deweloperów i firm budowlanych. Pod koniec 2007 roku słychać było w irlandzkich mediach o kilku bankructwach, zmniejszaniu zatrudnienia przez inne firmy lub ich przejęciach.Główna część nowo zarejestrowanych bezrobotnych, to osoby dotychczas związane z branżą budowlaną. Jeśli przypomnieć przytoczone wcześniej dane o znaczącym wpływie sektora budowlanego na irlandzkie PKB, mamy do czynienia z problemem, który znacząco wpłynie na wzrost gospodarczy w nadchodzących latach.

Wszystkie, opisane powyżej zagrożenia wydają się być rozpoznane przez państwowych decydentów, jak i przedsiębiorców uczestniczących aktywnie w rynku. Czarny scenariusz recesji może się nie sprawdzić- każdy marzy o „miękkim lądowaniu”, jednocześnie przygotowując się na gorsze czasy.

KAŻDY CHCE BYĆ… POLAKIEM

Irlandia i jej mieszkańcy są krajem przyjaznym imigrantom- Polacy uchodzą za dobrych fachowców, a sektor budowlany opanowali w stopniu znacząco większym, niz inni obcokrajowcy. O skali zjawiska niech świadczy anegdotyczne już zdarzenie z jednej z budów w Irlandii, gdzie starający się o pracę Czech udawał… Polaka. (za Onet.pl)

Niestety można tylko sobie wyobrazić, jak ewentualne spowolnienie gospodarcze na Zielonej Wyspie, wpłynie na strukturę zatrudnienia wśród naszych rodaków. Miejmy nadzieję, że nie pojawią się również ataki na tle narodowościowym, do jakich już często dochodzi w Szkocji, o czym donosiły szeroko media.

Na razie jest cisza. Czy to cisza przed burzą?

W obliczu zatrzymania się wzrostu cen mieszkań w Polsce na przełomie 2007/2008, proponuję przyjrzeć się ewentualnemu, możliwemu scenariuszowi kształtowania się cen w najbliższej przyszłości.

W związku z brakiem wiarygodnych danych historycznych dotyczących rodzimego rynku (dane te z racji braku możliwości wolnego obrotu nieruchomościami przed 1989 rokiem, sięgają raptem 17 lat wstecz) należy wziąć pod uwagę dane z krajów OECD od początków lat 70-tych do roku 2007.

Spoglądając na cykle cenowe w tych krajach można znaleźć bezpośredni związek pomiędzy rozmiarem i gwałtownością wzrostu a następującym potem spadkiem.

Teoria mówi, że ceny nieruchomości nie poruszają się przypadkowo (tzw. „random walking”), ale po okresie gwałtownego wzrostu następuje proces deprecjacji, pomiędzy którymi umiarkowany wzrost cen odpowiada stopniowi bogacenia się gospodarstw domowych. Tabela poniżej pokazuje 18 przypadków gwałtownych spadków cen w krajach OECD od 1970 roku, z których najmniejszy sięga 20%. Dane uwzględniają również czynnik inflacji.

Jeśli wykreślić średnią wieloletnią cen można zauważyć również silną korelację ze wzrostem PKB oraz CPI (wzrost cen dóbr i usług). Nawet, gdy średnia cen mieszkań kształtuje się okresowo powyżej średniej wzrostu PKB i CPI to zazwyczaj powraca ona do linii trendu by znów rozpocząć ruch powrotny.

Ta korelacja ma bezpośredni związek z siłą nabywczą społeczeństwa, która kształtuje popyt i podaż na nieruchomości mieszkaniowe.

Tabela 1: Skala i zakres spadków cen nieruchomości mieszkaniowych.

Jeśli założyć, że wzrost cen nieruchomości w Polsce może zostać skorygowany o 30% w przeciągu następnych kilku lat, to przy inflacji rzędu 4-5% w skali roku jest możliwe, że spadek dokona się tylko „rękami” inflacji. Tak działo się wielokrotnie w krajach OECD. Należy tutaj poczynić zastrzeżenie, że w żadnym z tych krajów nie dokonał się tak gwałtowny skok cen jak w Polsce, zwłaszcza w największych miastach, pozostaje więc większy element niepewności.

Bezpośrednim impulsem do kryzysów na rynkach nieruchomości może być tzw.: szok podażowy lub popytowy, który przekłada się pośrednio na zmianę wartości netto przedsiębiorstw działających na danym rynku, jakkolwiek dotyczy to w szczególności firm deweloperskich i funduszy inwestycyjnych, dla których do najważniejszych aktywów należą nieruchomości. W przypadku spadku wartości netto aktywów, zadłużone w znacznym stopniu nie są w stanie zwiększać inwestycji opartych do tej pory na środkach ze źródeł zewnętrznych, a także wycofują już zainwestowane środki w celu zabezpieczenia płynności finansowej.

Ten proces powoduje również dalsze konsekwencje w postaci obniżenia wartości netto przedsiębiorstwa oraz przyszłych zysków, co znów może spowodować dalszą falę pozbywania się aktywów.

Obserwując ten proces, który rozpoczął się już ok. 2 lata temu w USA a od kilku miesięcy obserwujemy jego spektakularne nasilenie, można znaleźć niepokojącą korelację z rynkami w Wielkiej Brytanii i Irlandii, gdzie rozpędzone gospodarki stymulowały popyt na nieruchomości i były jednym z czynników przyspieszających ich przewartościowanie szacowane przez niektórych analityków na 20-25%. W 2007 roku można było zaobserwować kilka bankructw firm deweloperskich i budowlanych w Irlandii a popyt na mieszkania znacząco spadł.

Równie niepokojące sygnały mamy na rynku krajowym, gdzie zaczęły pojawiać się oferty przejęć nietrafionych inwestycji rozpoczętych na przełomie 2006/2007 przez mniejszych deweloperów a raczej przez inwestorów rozpoczynających swoją przygodę z tym rynkiem.

Dodatkowym czynnikiem wygaszającym popyt na mieszkania są rosnące oprocentowanie kredytów w PLN. Ten czynnik może być o tyle ograniczone znaczenie, że znaczna część kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości denominowana jest w CHF, a wydaje się, że główną serię podwyżek stóp procentowych w Szwajcarii mamy już za sobą, nawet pomimo niepokojących danych o niespodziewanym wzroście inflacji do niespotykanego poziomu 2%.

Ważniejszy wg mnie jest czynnik siły nabywczej społeczeństwa. Blisko rok temu ukazały się dane, wg których przeciętny mieszkaniec Wrocławia za przeciętną miesięczną pensję netto może kupić 0,39m2 mieszkania czyli tyle ile przeciętny… londyńczyk za swoją londyńską pensję.

Pomijając czynnik napływu kapitału spekulacyjnego (ok. 10% nieruchomości liczonej w m2, nabywanych było w okresie 2006/2007 przez inwestorów zagranicznych) wydaje się, że ceny na jakiś czas sięgnęły sufitu, a bez głębszej korekty taki rajd cenowy, z jakim mieliśmy do czynienia przez ostatnie dwa lata, może już nie nastąpić. Pozostaje otwartą kwestia, czy deprecjacja cen faktycznie będzie miała miejsce.

Obecnie obserwowany kryzys ryzykownych kredytów hipotecznych w USA jest chyba pierwszym tak głębokim obserwowanym na tym rynku. Biorąc pod uwagę fakt, że w znacznej mierze na jego skalę wpływ miała podaż taniego pieniądza spowodowana rekordowo niską inflacją oraz to, że prawdopodobnie znajdujemy się na progu końca nisko inflacyjnego okresu w gospodarce światowej, możemy mieć do czynienia z poważnym przewartościowaniem nieruchomości i „bąblem spekulacyjnym” na skalę „bańki internetowej” z 2000 roku (przy zachowaniu wszelkich proporcji i mając na względzie istotne różnice charakteryzujące te rynki).

Problemem wydaje się, że historie z bańkami spekulacyjnymi lubią się powtarzać, ale za każdym razem w zupełnie innych branżach. Reakcją na krach internetowy, gdzie środki „inwestowano” w gwałtownie rosnące akcje firm mieszczących się przydomowym garażu i nieposiadających żadnych wartościowych aktywów, było przesunięcie zaufania w stronę wydawało się najbardziej stabilnego i konserwatywnego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Nadmierne zaufanie w bezpieczeństwo inwestycji i bezkrytyczne przesuwanie wolnych środków w coraz gwałtowniej rosnący sektor, nabywanie przypadkowych nieruchomości bez nawet pobieżnej oceny wartości nieruchomości i potencjalnych przychodów z najmu, tylko dolewa oliwy do ognia.

Przypominam sobie przy tej okazji zdanie jednego z analityków giełdowych, który stwierdził, że jeśli kioskarki zaczynają się pytać, które akcje należy dzisiaj kupować, to należy ewakuować się z rynku. Z górą rok temu w prywatnej rozmowie usłyszałem zdanie, które mnie zmroziło (a potem rozśmieszyło), cytuję: „warto kupować dzisiaj mieszkania, bo one tracą na wartości tylko w razie wojny!”:)

W Polsce nie mieliśmy jeszcze kryzysu na tym rynku, więc nikt w niego nie wierzy, nikt go „przez skórę” nie czuje. Zbytnia wiara w niekończącą się aprecjację cen połączona z nadmiernym optymizmem dotyczącym zdolności do spłacania zaciągniętego na wiele lat kredytu, może doprowadzić do bolesnego rozczarowania.

Przypominam, że jeszcze rok temu analitycy nie przewidywali spadku cen w największych aglomeracjach, a jedynie spowolnienie wzrostu. Dziś, gdy zatrzymanie wzrostu cen oraz wahnięcia cen transakcyjnych w dół ma już miejsce, akceptując ten fakt, nie wierzą w znaczący spadek cen a tym bardziej kryzys. Proponuję im nie wierzyć, proszę również pozostać sceptycznym w stosunku do moich słów. Mają one jedynie za zadanie rozważenie pewnego scenariusza. Niestety zgubiłem gdzieś swoją kryształową kulę i nie wiem jaka będzie przyszłość:)

Uważam, że wszystkie powyższe obawy i rozważania mają głównie znaczenie dla tych osób, które kupiły nieruchomości spekulacyjnie. Osobiście podchodzę do tego inaczej: ideałem jest po zajęciu dobrej pozycji na rynku, nigdy z niej nie wychodzić. To jest to, do czego dążę i oprócz mniejszych lub większych zysków oraz małych problemów, które zawsze towarzyszą inwestycjom, strategia ta daje też coś bezcennego, swoistą formę darmowej dywidendy: spokój ducha.

Tego Wam życzę, bo ten rok zapowiada się ciekawie.

Bijcie brawo, przyjaciele, komedia skończona!- Ludwig van Beethoven

Wczoraj ECB wpompował 500.000.000.000 USD (500 mld USD), podobno dla zapewnienia płynności na międzynarodowych rynkach finansowych.

Poddaję wobec tego pod rozwagę fragmenty artykułu, na który natknałem się w sierpniu.

Po kilku ostatnich miesiącach, to o czym pisze autor, wydaje się bardzo oczywiste. Niestety wciąż nie dla wszystkich.

“Początek nowego kryzysu Autor: Avinash Persaud Financial Times, 16.08.2007″  

“Interwencje banków centralnych w ubiegły piątek (10 sierpnia 2007- przyp.Bloxer), które miały na celu zastrzyk płynności do światowego systemu finansowego, nie oznaczają początku końca zamieszania na rynkach finansowych. Wręcz przeciwnie, to zaledwie koniec początku.” 

“Zastrzyk płynności nie gwarantuje dłuższego wytchnienia. Następna faza niestabilności na rynku będzie jeszcze gorsza. “

“Czy niższe stopy procentowe mogą pomóc ograniczyć straty z inwestycji? Tak, jeżeli problem spowodowany jest chwilowym brakiem płynności i nie, jeżeli przyczyną jest obniżenie ratingu aktywów, jak to ma obecnie miejsce. Co więcej, obniżenie stóp procentowych dla wszystkich nie skłania inwestorów do unikania w przyszłości ryzyka.”

Proponuję znależć i przyswoić sobie cały artykuł. Uważam, że warto.

Ten kryzys dopiero się zaczyna.

Niestety.